Rambler's Top100
Рекомендации клиентам Поиск в объединенной базе данных агентств Новости недвижимости


   На этой странице Вы можете акцентировать свое внимание на важных материалах информационных разделов нашего интернет-центра.

Рынок жилья пойдет к новому дну?

    Как рынок недвижимости усвоил уроки девальвации рубля в 2009 году и стоит ли спустя два года настраиваться на худшее, чего ждать в ближайшее время от цен на жилье?

    На эти актуальные вопросы «EJ:Недвижимость» ответил директор риэлтерской компании ViVa Invest Юрий ЖАРКОВ.

    – Можно ли провести аналогию между сегодняшней ситуацией на рынке жилья и той, что была после первой девальвации белорусского рубля в 2009 году?

    – В 2009 году практически никто не ждал и не готовился к девальвации. Разовое ослабление национальной валюты сразу на 20% вызвало соразмерное увеличение цен в белорусских рублях практически по всем объектам жилищного строительства. Если посмотреть статистику рынка того времени, то на протяжении первых пяти месяцев после девальвации цены на жилую недвижимость были подчинены обратному тренду – снижались в белорусских рублях на 20%, стремясь компенсировать ранее состоявшийся необоснованный рост. Все это время рынок жилья, в особенности – сегмент новостроек, был практически парализован. Некоторый импульс его развитию был дан в середине года, когда цены вернулись к уровню декабря 2008 года, однако к этому моменту в силу ряда накопившихся негативных факторов требовалось еще большее снижение стоимости.

    В 2011 году ситуация несколько иная: застройщики не так консолидированы. Часть рынка – а это примерно 20% – «конвертирует» долларовый эквивалент стоимости квадратного метра по курсу, выше курса Нацбанка, еще 45% – по курсу Нацбанка. И есть еще одна важная группа участников рынка – те компании, которые сегодня приостановили заключение договоров долевого строительства либо установили «заградительные» цены. После официальной девальвации их стало немного меньше – это 35%, но компании, занявшие выжидательную позицию, все еще остаются.

    От того, какую ценовую политику примет данная группа застройщиков, в некотором роде и будут зависеть основные тенденции этого лета и осени на рынке недвижимости. Если большинство из них примкнет к тем, кто пересчитывает долларовый эквивалент цены по курсу, выше курса Нацбанка, то в следующие полгода вялотекущие продажи сулят перебои с финансированием большинству строек. Более-менее сбалансированного состояния спроса и предложения в среднесрочной перспективе здесь можно достичь при условии, что подавляющая часть застройщиков будет придерживаться официально установленного курса.

    – Каким же вам видится сценарий развития событий в ближайшее время?

    – Думаю, что большинство строительных компаний, которые пересчитывают долларовый эквивалент стоимости квадратного метра в белорусские рубли по курсу 6000–7000 рублей, будут вынуждены умерить свои аппетиты до 5000 рублей, т.к. придерживаться текущей ценовой политики и вместе с тем рассчитывать на активные продажи потребитель, вероятнее всего, не позволит. Впрочем, в каждом конкретном случае все будет зависеть именно от того, на какую целевую аудиторию ориентирован проект.

    ак, например, потребитель жилой среды премиум-класса готов принять курс пересчета, превышающий тот, который установлен Национальным банком Беларуси на 20–30%. При реализации же жилья эконом-класса максимально подходящим для дольщика будет использование официального курса пересчета доллара США. Подобный дифференцированный подход позволяет учесть отличия в составе и источниках доходов различных целевых групп потребителей, в связи с чем он, вероятнее всего, будет все чаще приниматься во внимание застройщиками при формировании своей ценовой политики.

    Стоит отметить также, что использование различных курсов при пересчете долларового эквивалента цен в белорусские рубли для некоторых застройщиков может превратиться в один из инструментов конкурентной борьбы. Проявления данной тенденции можно ожидать в наименее насыщенных нишах рынка: жилые дома эконом- и премиум-класса.

    – Стихийное желание белорусов обезопасить свои сбережения вылилось в дефицит не только валюты, но и некоторых продуктов, бытовой техники. Как этот ажиотаж коснулся рынка жилья?

    – Равнозначное сужение емкости рынка в целом, а также существовавший задолго до наступления так называемого валютного кризиса хронический дефицит предложения действительно спровоцировали определенный ажиотаж.

    Наиболее явный рост активности потребителей наблюдался в статистике сделок по приобретению самых доступных и самых престижных квадратных метров нашей столицы. Таким образом, одни проявляли свое стремление разместить белорусскую денежную массу в активе, исконно обладающем эквивалентной стоимостью в иностранной валюте, другие же торопились с решением жилищного вопроса на фоне снижения реальных доходов и стремительного сокращения ипотечного кредитования.

    – На этом же фоне можно ожидать переориентации покупателей на более доступное жилье?

    – Этого не было и два года назад. Думается, что и в этот раз не потребительские предпочтения будут упрощаться, а само количество желающих приобрести квартиру уменьшится, за счет чего в краткосрочной перспективе возможно сужение емкости рынка спроса для каждого класса и типа жилых помещений.

    – На рынке снова начнется массовая «заморозка» проектов на разных этапах строительства?

    – Недостаток собственных средств застройщиков, перебои в функционировании кредитных программ являются «хроническими» проблемами столичного рынка недвижимости в последние два года.

    Стоит отметить, что подавляющее число строительных компаний до сих пор успешно справлялось с имевшими место шоками рынка. Очевидно, что далеко не все застройщики оперативно разработали комплекс мер по предотвращению возросших рисков незавершения строительства и компенсации роста себестоимости строительства. Однако, во-первых, обозначенная ситуация носит временный характер, во-вторых, данная характеристика не может быть использована в качестве «портрета» всего рынка коммерческого долевого строительства жилья. Существуют компании, поведение которых отличается поступательным и системным подходом. Как правило, это крупные строительные организации, ведущие реализацию крупных или имиджевых проектов и поддерживающие рынок в более-менее стабильном состоянии, в то время как остальные застройщики определяются с корректировкой существующей или выбором новой стратегии своего поведения в изменившихся условиях бизнеса.

    Таким образом, едва ли стоит ожидать «громких» новостей, связанных с «заморозкой» строительных проектов в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе. Наиболее реалистичным в этой связи представляется сценарий, при котором подавляющее число уже начатых проектов будет доведено до своего логического завершения.

    – В этом году цены на рынке недвижимости будут стремиться к какому-то новому дну?

    – Я бы вообще дна не искал и не говорил о нем. Имел место так называемый шок рынка в макроэкономическом масштабе, который оказал влияние и на локальный рынок недвижимости. В настоящее время большинство игроков находится в состоянии выработки комплекса мер по нивелированию негативных последствий, вызванных девальвацией и валютным кризисом. Некоторые застройщики уже приняли новые правила игры и скорректировали свою ценовую стратегию, а также общую политику реализации строительных проектов. Как поступят те застройщики, которые приостановили заключение договоров с дольщиками, будет цена падать или расти – наверняка не известно. Ясно одно: хорошо будут продавать лишь те, чьи цены учитывают изменившуюся платежеспособность населения.

    К вопросу же определения очередного ценового дна можно будет вернуться после того, как на рынке недвижимости будет выработан более-менее консолидированный подход к определению ценовой политики, отсутствие которого, к слову, отчасти также сдерживает потребительскую активность.

    




[предыдущая статья]       [архив]       [следующая статья]

  главная страница
  продажа квартир
  новостройки
  дома, участки
  эксклюзивы
  аренда квартир
  нежилой фонд
  прием объявлений
  форум
  новости недвижимости
  статьи, обзоры
  это интересно
  советы юриста
  советы клиенту
  советы маклеру
  вопрос-ответ
  справочная
  статистика
  полный список АН
  наши услуги
  реклама



     



Copyright © 2000 WEBCOM studio

интернет-центр "Вся недвижимость Беларуси" - недвижимость в Беларуси и Минске:
квартиры :: новостройки :: коммерческая недвижимость :: дома, коттеджи
аналитика рынка - продажа и покупка квартир, новости, статьи :: форум по недвижимости

Copyright © Realting.com
Создание сайта: студия Webcom.
При перепечатке материалов ссылка на
Realting.com обязательна.
Rambler's Top100      
   RATING ALL.BY